부동산 PF 대출 사태, 부실 생긴 이유

부동산 PF 부실 우려

레고랜드 발 자금경색 사태로 인해 시장이 요동치고 있습니다. 그중 가장 주목받고 있는 게 부동산 PF 대출입니다. 다음 포스팅은 부동산 PF가 왜 위험한지, 어떤 이유로 금융기관들의 부실의 위험이 언급되는지에 대해 부실 이유에 대해 다뤄보겠습니다.

 

 

 

부동산 PF 대출을 사용하는 이유

부동산 개발이 이루어질때 2단계로 대출이 이루어집니다. 브릿지론 과 본PF 입니다, 브릿지론이라고 하는 건 건물 올리기 전에 땅을 확보하는 과정에서 필요한 자금을 대출할 때 사용합니다. 주로 2금융권들이 참여해서 실행해줍니다. 여기에 건물을 올리면 잘 분양될 건지 향후 가치 등을 심사 후 돈이 될 것 같으면 토지매매 계약금하고 사업비 같은 여타의 자금에 대해 대출을 해주고 부지 확보가 완료되면 제1금융권에 가서 공사비나 토지잔금대출을 받게 됩니다. 그게 바로 본PF 입니다.

 

여태까지는 이 방식이 불패 방정식이었습니다. 땅이든 건물이든 무조건 가격은 오르는 거고 분양하면 무조건 성공했기 때문에 은행들에서도 환영했던 사업 방식입니다. 은행들도 이득이 크기 때문에 2금융권은 브릿지론(캐피탈, 카드사, 저축은행, 지역농협, 신협, 증권사)을, 1금융권(시중은행)은 본PF로 시장에 참여하여 이득을 보고 있었습니다. 부지 확보시 실행되는 브릿지론은 리스크가 있는 대신 대출을 실행해주므로 고금리 상품들이었고 사업을 시행하는 입장에서는 브릿지론으로 일단 진행하고 건물을 올리면서 1금융권 대출로 갈아타면 되니까 일반적으로 통용되던 방식이었습니다. 그래서 이 대출을 통해 금융기관들이 돈을 많이 벌었습니다.

 

당시 돈을 빌려주던 금융기관들은 수신, 즉 고객으로부터 예금을 받을 수 있는 기관 같은 경우에는 고객으로부터 받은 예금을 빌려주는 거였고 그렇게 못하는 캐피탈은 캐피탈채를 발행해서 돈을 외부에서 빌려서 대출을 실행했습니다. 증권사 같은 경우에는 유동화 전단채를 많이 발행해서 자금을 조달했습니다. 유동화 전단채가 뭐냐 하면, 브릿지론이라고 하는 건 금융기관이 땅을 파겠다는 시행사한테 돈을 빌려주는 건데 시행사한테 돈을 빌려준, 이 대출채권을 유동화(담보로 잡고 돈을 빌리는)하는 겁니다. 그리고 증권사들은 신용을 위해 매입확약을 걸었습니다. 매입확약이란 무슨 일이 일어나면 우리가 책임지겠다 라는 약속입니다. 무슨 일이 있으면 증권사가 책임질 테니 이 유동화 증권은 증권사의 신용등급에 따라 결정이 되었고 증권사의 신용으로 발행되었기 때문에 이 유동화증권은 금리가 엄청 싼 편이었습니다.

 

그래서 증권사는 이제까지 시행사에게 빌려준 돈의 이자수익에서, 유동화증권을 발행한 비용을 뺀 차익을 얻어냈고 이는 증권사뿐만 아니라 캐피탈, 보험사, 저축은행 등의 모든 금융권에게 해당되는 일이었습니다.

 

 

 

시장 상황이 변화하고 부실이 생기기 시작

하지만 2022년 문제가 생기기 시작했습니다. 금리가 오르고 부동산 가격이 하락하기 시작했습니다. 왜 문제가 되었냐면 부동산 PF를 받았던 시행사들 입장에서 이 대출을 갚기 위해서는 건물이 무사히 올라가고 그 건물이 잘 팔려야 했습니다. 하지만 금리가 오르고 원자재 가격이 올라서 건물의 원가는 높아지고 높아진 비용을 소비자에게 전가시켜서 분양하기 어려워졌습니다. 금리 하락기에는 채권에 투자해봐야 쥐꼬리만큼의 이자밖에 못 받으니까 수익성 방어 차원에서 부동산 PF는 매우 똘똘한 효자상품이었는데 상황이 변화하면서 천덕꾸러기가 된 겁니다.

 

앞선 상황으로 인해 부동산 PF가 망가지기 시작하면서 브릿지론이 망가지기 시작합니다. 브릿지론 자체가 본PF를 받기 전에 거쳐가는 단계로서 잠깐 동안 고금리 대출을 써서 시행 후 갈아타는 대출인데, 본 PF대출이 막히기 시작했습니다. 본 PF는 시공사가 건물만 올리면 분양이 안된 공실 건물이라도 남는데 브릿지론은 본 PF로 넘어가지 않으면 건물이고 뭐고 아무것도 안 올라간 토지 수익권만 있는 겁니다. 이런데 상황이 나빠지면서 브릿지론 만기가 돌아왔는데 상환이 안되기 시작합니다. 본PF로 넘어가지 못했기 때문에, 자금경색이 시작됐기 때문입니다. 보통은 이런경우 자금을 회수하기 위해 경매로 넘기던 하겠지만 토지수익권 상태에서 경매로 넘겨봤자 원금을 못 건지니까 어쩔 수 없이 브릿지론 대출해준 대주들은 대출을 연장해주게 됩니다. 언젠가 부동산 시장이 풀려서 본 PF가 실행될 때까지 버텨야 되는 상황이 온 겁니다.

 

여기서 또 하나의 문제가 발생합니다. 브릿지론을 실행해준 금융기관들이 돈을 차입으로 조달해서 실행해줬기 때문입니다. 캐피탈들을 캐피탈채로 조달했는데 보통 금융회사들은 만기 매칭을 하는데 2년짜리 대출이 나가면, 2년짜리 채권을 발행해서 만기를 일치시킵니다. 그러면 2년짜리 대출이 상환되는 타이밍에 본인들이 빌린 2년짜리 채권도 상환시키면 되니까 빌려서 실행해준 대출을 수월하게 막을 수 있었습니다. 근데 브릿지론에서 상환이 안되기 시작합니다. 

 

2022년 초에 캐피탈들은 신규대출을 줄이고 기업대출을 되도록 상환 받는쪽으로 유도했습니다. 자기들 돈은 갚아야겠고 부동산 대출에서 돈이 안들어오니까 돈을 회수하고 신규대출을 줄였던 겁니다. 캐피탈에서 돈을 빌리던 사기업들은 대출이 막히자 다른 루트를 찾기 시작했습니다. 하지만 갈수록 부동산 대출의 회수가 안되었습니다. 그래서 캐피탈 업체들은 채권을 발행하고 억지로라도 차환을 하기 시작합니다. 캐피탈 업체들은 작년만 하더라도 시장의 넘치는 자금 수요에 초저금리로 돈을 빌렸었습니다. 하지만 시장이 바뀌면서 부동산 대출에서 돈은 안 들어오고 과거에 찍었던 채권은 갚아야 되니 무조건 돈을 다른 데서 빌려서 돌려막기를 하지 않으면 안 되는 상황이 되어버린 겁니다.

 

증권사는 문제가 더 심각합니다. 왜냐하면 증권사는 이익을 극대화하기 위해 부동산 PF 나 브릿지론에 빌려줄 현금을 ABSTB(전자단기사채)로 조달을 많이 했습니다. ABSTB의 만기는 3달이었습니다. 왜냐하면 3달짜리가 금리가 쌌기 때문입니다. 증권사가 참여하는 PF 후순위대출 금리는 8%에 수수료 10% 수준이 많은데 실질금리는 12~13% 수준인 게 많았습니다. ABSTB로 자금을 조달하면 금리가 2~3%면 충분했기 때문에 저금리로 자금 조달 후 PF로 10% 수익을 벌어들였습니다. 하지만 시장 상황이 달라지면서 위기가 왔고 3개월마다 도래하는 만기를 막아야 되는 상황이 왔습니다.

 

엎친데 덮친 격으로 강원도가 보증하는 ABSTB를 강원도가 상환을 거부하고 SPC를 법정관리로 넣어버립니다. 요즘 많이 알려진 레고랜드 사태입니다. 물론 이 이후에 상환을 하겠다는 말을 했지만 이미 신용이 깨져버렸습니다. 시장은 재빠르게 반응했습니다. 언젠가 돈을 받겠지만, 언제 받을 수 있을지 모르게 되어버린 겁니다. 그래서 시장에 공포가 확산합니다. 지자체가 약속을 이행 안 하는데 다른 기관을 믿을 수 없다.라는 공포가 퍼졌고 당장에 다른 지자체가 발행한 PF 대출들이 시장의 외면을 받기 시작했습니다. 

 

결국, 아무리 우량한 신용등급을 보유한 증권사라도 아무도 신뢰를 안 해주는 상황이 와버렸고, 최근 이 ABSTB를 증권사 자체 현금으로 매입하기 시작했습니다. 그럴 수밖에 없습니다. 문제가 생기면 책임을 지겠다고 약속을 했기 때문입니다. 대형 증권사가 아닌 중소 증권사의 경우, 이 약속을 이행할 현금이 충분치 않습니다. 이행을 못하면 시장에 충격을 주고, 신뢰를 잃고, 제대로 된 사업을 못할 것이기 때문에 증권사들이 이행을 하고 싶어도 돈이 없어서 이행을 못합니다. 그래서 유동성이 딸리는 증권사 위주로 말도 안 되는 금리로 할인된 ABSTB가 지금 시장에서 돌고 있습니다. 

 

"이번 한 번만 넘기면 안 될까, 이번 3개월만 넘기면 정부가 도와줄 수도 있고 시장이 풀릴 수도 있고, 어떻게 이번 3개월만 넘기게 돈 좀 빌려줄 수 없을까? 금리는 원하는 대로 불러" 이런 상황이 왔습니다.

 

 

 

결론

부동산 PF 대출 문제에 얽혀있는 금융기관 문제들입니다. 해당 글은 스누라이프에 돌고 있던 PF 대출 관련 글을 참고하여 작성했습니다. 요즘 레고랜드 사태로 자금경색, 신용경색 등의 기사가 연일 나오고 있습니다. 기사만 봐도 대강 이해할 수 있지만, 부실이 어떻게 생겼는지에 대해 자세히 설명하는 기사를 찾기는 어렵다고 생각이 들어 찾아보다가 이해하기 쉬운 글이 있어서 보완하여 포스팅했습니다. 

자금경색을 막기위한 정부의 노력

현재 정부에서 유동성을 공급해서 자금경색 사태를 막으려고 하고 있습니다. 시장에서 우려하는 연쇄부도나 그에 준하는 사태가 오지 않았으면 좋겠습니다. 코로나 이후로 인플레이션과 미국 금리인상, 러시아 우크라이나 전쟁 등등 예측할 수 없는 문제들이 주변에 산재하는 것 같습니다. 어려운 세상이네요.

 

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