조정지역 해제 시, 달라지는 점 14가지 2022

이번에 전국 각지에서 조정지역이 해제되었습니다. 비규제 지역보다 조정지역이 많아서 조정지역의 제한사항이 기본값으로 여겨졌기에 조정지역 해제 시, 달라지는 점들에 대해서 정리해볼 필요가 있다고 여겨 조사해보았습니다. 총 14가지로 나열해봤습니다.

 

 

 

조정지역 해제 시, 달라지는 점 요약

등기 후 전입 의무가 없어지고 청약 시 세대원도 청약이 가능합니다. 전매제한도 해제되며(조건에 따라서), 2 주택 취득세 중과가 8%에서 1~3%로 내려가고, 일시적 2 주택 처분기한이 1년에서 3년으로 늘어나며 다주택자는 종합부동산세 세율이 인하됩니다. 양도소득세 비과세 기준도 거주 2년에서 보유 2년으로 완화되고 중도금 대출을 세대당 2건을 받을 수 있습니다. 잔금대출 시 1 주택 처분 조건이 없고(기존 처분 서약서는 유효) 자금조달 계획서 제출 의무도 사라집니다. 다주택자 장기보유 특별공제 최대 30%, 1 주택자는 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 중도금 대출 시 60% 전액 대출이 가능해져서 1회 자납 할 필요가 없어지고 청약 재당첨 제한(해당 지역에 걸려있던)이 없어집니다. LTV가 완화됩니다.

 

조정지역 해제 시 달라지는 점 14가지

1. 등기 후 전입 의무 없어짐

기존 조정지역에서는 등기 후 전입 의무가 있었는데, 조정지역 해제 시 전입 의무가 없어집니다.

 

2. 청약조건의 변화 (세대주 -> 세대원)

기존 조정지역에서의 청약은 세대주만 가능했으며, 해당 지역 거주자를 우선해서 공급했습니다. 재당첨 제한도 7년이 적용되었습니다. 조정지역 해제 시 세대원도 청약이 가능합니다. 해당 지역 거주자 우선 공급과 재당첨 제한이 사라져서 청약을 시도하기 편해집니다.(조정지역일 때에는 통장 납입 횟수, 만든 기간 등 비규제 지역보다 확실히 까다로웠습니다. 이런 부분 캐치 못하신 분들이 많아서 부적격도 그만큼 많이 나왔었습니다.)

 

3. 전매 제한 해제

조정지역에서는 주택 분양권에 대한 전매제한이 존재했습니다. 비규제 지역으로 오면서 전매제한이 해제되긴 하지만 5.11 대책으로 인해 비규제 지역에서도 전매제한이 존재합니다. 수도권과 지방광역시 도시지역은 조정지역 해제 후 비규제 지역으로 완화되어도 전매제한기간이 소유권 이전등기일까지, 최대 3년의 제한이 존재합니다. 특정 조건이 일치해야 분양권 전매제한이 해제됩니다.

 

전매 제한 해제에 대한 내용은 아래 포스팅들을 참고하시기 바랍니다.↓↓

조정대상지역 해제시, 기존 청약도 전매제한 해제

 

비규제지역 분양권 전매제한 - 511대책

 

4. 2 주택 취득세 중과가 (8% -> 1~3%)

기존 조정지역일 때에는 1세대가 조정지역에서 2번째로 주택을 취득하는 경우 1~3%의 취득세에서 8%로, 3번째 주택을 취득하는 경우 12%로 세율이 뛰었습니다. 하지만 조정지역 해제 시 즉, 비규제 지역의 주택을 취득 시 2번째 주택까지는 일반세율(1~3%)이 적용되고 3번째 취득 시에 8%로 4번째 취득 시 12% 취득세율이 적용됩니다.

 

5. 일시적 2 주택 처분기한 (1년 -> 3년)으로 상향

일시적 2주택 처분기한이 1년에서 3년으로 상향되므로 조정지역일 때보다 매도에 대한 부담이 완화됩니다.

 

6. 다주택자 종합부동산 세율 인하

조정지역, 투기과열지구, 투기지역에선 다주택자 종합부동산세가 중과되어 일반세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)이 적용되었습니다. 조정지역 해제 시 종합부동산세 중과세율이 기본세율로 변합니다. 다만 종합부동산세 과세기준일이 6월 1일이므로 현재 다주택자로 조정지역에 주택을 소유하셨던 분은 이미 올해 종합부동산세가 결정되었으므로 당장의 종합부동산세는 변동이 없으니 이점 참고하시기 바랍니다. 내년 6월 1일 기준으로 조정지역에 주택이 없을 때 중과세율 적용에서 벗어날 수 있습니다.

 

 

 

7. 양도소득세 비과세 기준 변화(거주 2년 -> 보유 2년)

조정지역 투기과열지구, 투기지역에선 양도소득세 비과세 기준이 거주 2년이었습니다. 실거주를 2년 해야 비과세 요건을 채웠다고 인정하여 양도소득세 비과세를 해주었습니다. 조정지역 해제 시 비과세 기준이 보유 2년으로 바뀝니다. 보유 2년은 전세로 2년을 주고 나서도 비과세 요건을 충족한 걸로 채울 수 있습니다.

 

8. 중도금 대출 세대당 2건 가능(한국 주택금융공사 , HUG)

조정지역 투기과열지구, 투기지역에선 중도금 대출 보증을 세대당 1건으로 제한했었고, 중도금 대출을 받기 위해서는 분양 가격 10% 계약금을 자납 했음을 보여줬어야 했습니다. 조정지역 해제 시 중도금 대출 보증 제한이 사라지기 때문에 중도금 대출을 보증한 도내에서 사용 가능합니다.

 

9. 잔금 대출시 1 주택 처분 조건부 없음

조정지역 투기과열지구, 투기지역은 주택담보대출 시 1 주택 처분 조건하에 잔금대출이 실행되었는데 조정지역 해제 시 이러한 조건부가 사라집니다. 조정지역, 투기지역에서는 잔금 대출을 받기 위해서 기존 소유하고 있던 1 주택을 처분하기 위해 노력해야 했습니다.

 

10. 자금조달 계획서 제출 의무 사라짐

조정지역과 투기과열지구, 투기지역은 자금 조달 계획서가 필요합니다. 주택을 구매하기 위해 필요한 자금을 어디서 마련하는가에 대한 계획서(자금 원천에 대한 조사)인데 조정지역 해제 시 자금조달 계획서 제출 의무가 사라집니다.

 

11. 다주택자 장기보유 특별공제 최대 30%, 1 주택자 최대 80%

현재 다주택자가 조정지역에 주택을 보유하고 있으면 장기보유 특별공제를 받을 수 없었습니다. 조정지역 해제 시 주택 3년 보유 시 다주택자는 장기보유 특별공제 30%를 받을 수 있고 1 주택자는 장기보유 특별공제 80%를 받을 수 있습니다.

 

12. 중도금 대출 60% 전액 가능

조정지역 중도금 대출은 중도금 60% 중 50%만 대출해줘서 여태까지는 남은 10%는 알아서 마련해서(자납) 내야 했습니다. 그래서 청약을 신청할 때 필요한 현금이 늘어났고 청약에 대한 부담으로 작용했습니다. 기존에도 서민 실수요자 요건에 해당되면 중도금 60% 전부 대출이 가능하지만, 서민 실수요자 요건은 조건이 있기 때문에 이용 가능한 분들이 적었습니다.

 

 

 

13. 청약 재당첨 제한 사라짐

청약 재당첨 제한이 사라지므로 통장 사용 시 다시 만들어서 6개월 후 비규제 지역 민영 주택 청약을 시도할 수 있습니다. 공공주택은 안됩니다. EX) 조정지역일 때 천안에서 청약 당첨 후, 청약통장 해지한 상태에서 6개월 경과 이후 조정지역이 해제되었을 때, 천안에서 분양하는 민영주택에 청약할 수 있습니다.

 

14. 조정지역 LTV 9억 원 이하 50%, 9억 초과분 30% -> LTV70%으로 완화

기존 조정지역에서는 LTV가 9억 이하분은 50%, 9억 초과분은 30%였습니다. 그래서 서민 실수요자 요건에 해당하지 않으면 주택 구입 시 대출이 안 나와서 현금 부담이 컸습니다. 이 부분이 LTV70%로 완화됩니다. 

 

결론

조정지역 해제 시, 달라지는 점 14가지를 다뤄봤습니다. 부동산 정책이 너무 많고 얽히고설켜있어서 한 번에 이해하기가 어려워서 정리 차원에서 포스팅을 해보았습니다. 정책이 계속 바뀌고 있고, 국토교통부 담당자 문의할 때도 답변이 다르기에 조만간 애매모호한 부분에 대해서 정부 측 답변이 있지 않을까 싶습니다. 추가 정보가 있으면 수정해서 포스팅하겠습니다.