특례 보금자리론 정보 및 장점

특례 보금자리론

특례 보금자리론 이란 최근 금리 상승으로 인해 불어난 이자부담을 완화시켜주기 위해 정부에서 금융대책의 일환으로서 내년에 출시하는 상품으로써 기존 보금자리론의 까다로운 요건을 완화하고 주택 가격 기준과 한도를 높인 고정금리 주택담보대출입니다. 

 

 

 

특례 보금자리론 정보

0. 무주택자 또는 1 주택자만 신청 가능

1. 9억 이하 모든 주택 이용 가능(현행 6억 초과 불가에서 9억 이하로 확대)

2. 소득제한 없음(현행 부부합산 7천만 원 이하만 가능했는데 제한 해제)

3. 최대 대출한도 5억 원(현행 최대 3.6억(다자녀 4억) 한도에서 5억까지 한도 확대)

4. 4%대 고정금리 상품(보금자리론은 채증식 분할상환이 가능하므로 기존 대출상품보다 쓰기 좋음)

5. DSR 해당 없음(연봉이 적으면 DSR 때문에 대출을 많이 못 받는데 보금자리론 자체가 DSR이 없기 때문에 저소득자 유리)

6. 기존 대출자들 대환이 가능함(변동금리로 주택담보대출받으신 분들 특례 보금자리론으로 변경 가능)

 

기존 보금자리론은 정부에서 보장해주는 대출 상품인 대신 주택 가격, 소득제한, 대출한도 등의 제한이 엄격했습니다. 주택 가격이 6억 이하이므로 수도권에서 사용하기 불편했으며, 소득제한이 부부합산 7천만 원 이하(신혼부부인 경우 8500만 원 이하)이므로 어중간한 소득을 버시지 않는 이상 소득제한에서 막히시는 분들이 많았을 겁니다.

 

정부에서 내년 1년간 한시적으로 소득제한을 풀어버렸기에 전세살이나 월세살이가 고달프신 분들에겐 내 집 마련의 기회가 아닌가 싶습니다. 월세나 전세는 내 집이 아니어서 맘대로 인테리어를 하지도, 무언가 설치하지도 못하고 집주인에게 허락을 구해야 합니다. 얼마 살다가 이사 갈 집이기 때문에 무언갈 하더라도 아깝고 참는 게 더 많은 것 같습니다. 이런 생활에서 벗어나 고프신 분들이나 내 집 마련에 대한 준비가 되어있으신 분들에겐 기회가 되지 않을까 싶습니다.

 

저소득 연봉자들에게 DSR규제는 모아놓은 돈이 있어도 대출을 못 받아서 내 집 마련을 못하게 가로막는 장벽입니다. DSR(총부채 원리금 상환비율)은 쉽게 풀어보자면 갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌려주겠다입니다. 연봉이 낮아 DSR에 걸리시던 분들은 특례 보금자리론을 이용해서 보다 많은 대출을 이용할 수 있습니다.

 

 

 

특례 보금자리론 장점

소득제한이 없고 DSR을 안 보고 채증식 분할상환이 된다는 게 장점입니다. 소득제한에 애매하게 넘어서는 분들은 은행에서 받는 적격대출을 받으시거나 변동금리 상품으로 대출받으셔서 금리 인상기에 이자부담이 가파르게 상승하셨을 겁니다. 특례 보금자리론은 대환대출이 가능하므로 기존에 받았던 대출의 조건과 비교하여 특례 보금자리론 이용이 가능하시면 대환 해서 이자부담을 줄이시면 좋습니다. 저 연봉자의 경우 현금은 모아놨지만 소득이 작게 잡히거나, 저연봉을 받으시는 분들은 대출을 받을 수가 없습니다. DSR 규제가 없어지지 않는 한은 이렇게 높고(9억 원 이하 주택) 한도가 좋은(5억 원) 대출상품은 정부에서 제공하지 않는 한 나올 수가 없습니다. 

 

최근 부동산 거래가 없다시피 해서 정부에서 거래가 활성화되게끔 한시적으로 완화하는 것이므로 기회가 되시는 분들은 이용하셔서 이번 기회에 내 집 마련을 해보시는 게 어떨까 싶습니다. 또 한시적으로 보금자리론 LTV가 70%에서 80%로 늘어났습니다. 가령 6억 원짜리 집을 매수하신다면 기존 보금자리론은 LTV70%이고 한도가 3억 6천만이었으므로 주택 가격의 70%인 4억 2천만 원을 받을 수 있는 게 아니라 3억 6천만 원만 대출이 나왔으므로 필요한 현금은 2억 4천만 원이 있어야만 했습니다.

 

보금자리론 LTV 한도 70%에서 80%로 상향↓↓

보금자리론 LTV80% 완화

 

하지만 이번 특례 보금자리론에 LTV80% 적용이 되므로 6억 원의 80%인 4억 8천만 원이 대출이 가능하므로 1억 2천만 원만 현금으로 들고 있으면 내 집 마련이 가능합니다. 이런 식으로 대출이 가능하다는 예시이므로 자신이 가지고 있는 자산 수준에 맞춰서 내 집 마련을 하신다면 당장 가용할 수 있는 현금을 줄이고 대출을 합리적으로 사용할 수 있습니다.

 

채증식 분할상환은 보금자리론에서만 합리적으로 이용할 수 있는 상환 방식입니다. 40세 이하인 분들만 이용 가능한 방식으로서 초기에는 이자만 내고 점점 원금이 늘어나는 구조의 상환방식입니다. 원금과 이자를 같이 내는 원리금 균등상환 방식은 원금과 이자를 처음부터 내기 때문에 처음부터 부담이 큽니다. 채증식 분할상환은 이자만 내기 때문에 처음에 부담이 덜합니다. 조금씩 시간이 가면서 원금이 증가하므로 초기 소득이 적고 점점 증가하는 신혼부부, 부부들에게 적합한 방식입니다. 보통 사람들이 아파트에 사는 년도가 7년에서 10년 정도라고 합니다. 이자를 내다가 아이가 태어나거나 직업이 바뀌거나 등의 이유로 이사를 가게 되는데 이때, 집을 팔고 이사를 가면 추후 원금이 늘어나서 부담이 될 일이 없습니다. 

 

받아놓고 이 집이 너무 마음에 든다면, 이자를 내면서 소득을 증가시키고 돈을 모아서 원금을 갚아나가면 됩니다. 채증식 분할상환은 일반 주택담보대출이나 대출 상품들에서 받을 수 없습니다. 보금자리론과 디딤돌 대출 등 정부에서 보증해서 대출해주는 정책대출에서만 받을 수 있는 방식이므로 일종의 한정판이라 보시면 됩니다. 

 

 

 

유의사항

현재 보금자리론을 이용하려고 기다리시는 분들이 있다면 지금 실행이 가능하시다면 실행하셔서 받는 게 낫다는 의견이 많습니다. 내년에는 특례 보금자리론으로 상품들이 통합되면서 금리 자체가 올라가기 때문에 지금보다 이자를 더 내야 한다는 의견입니다. 받을 수 있을 때 합리적일 때 받아놓는 게 현명한 방식이라고 생각합니다.